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　　看楼盘是经纪人的基本功。看楼盘的目的就是发现这个楼盘的价值、卖点和特色，这样，可以更全面客观的向客户推荐和评价楼盘。商业写字楼更有其特别要看的方面。

　　我们发现，顶尖经纪人往往看过一个楼以后，可以在客户面前头头是道的说出这个楼盘的优点或是缺点。

　　但是，新手往往看哪些楼都是千草根血剑2篇一律，走了一圈下来，似乎看了很多，又似乎什么也没记住，在客户面前说不出个所以然。

　　这就是“外行看热闹，内行看门道”。今天，奇有此李归纳了“12看点”，与大家分享商业地产经纪人看楼盘的门道。

　　壹?看外观

　　写字楼的整体外在形象，包括建筑高度、外立面的材质、大堂的空间感、电梯厅的装潢等等。这一点，不用我们经纪人说，客户都会关注到，不必多言。

　　贰?看地段

　　一说到地段，大家都会想到地铁，主干道、公交站等等。这些都是大地段，这里说的看地段是强调地段的细节。比如，都是紧邻地铁，是步行几分钟可达，还是就在地铁口，还是地铁上盖，就是我们常说的，足不出户就可以搭乘地铁。

　　举个例子，同样在CBD，金地中心就是地铁上盖，从写字楼出来，不走出楼就可直接搭乘地铁出行，而与其一路之隔的别的写字楼就没有如此便捷。又如王府井的东方广场，它也是地铁上盖，我们若搭乘地铁去东方广场办事，不出地铁即可达到。因此，我们说，在地下连通地铁的楼盘相对于不能连通地铁的楼盘，地段要更好一些。这点，在恶劣天气下，例如大雨大雪天气，尤为明显，尤为便利。这就是地段的细节。

　　叁?看道闸

　　现在，越来越多的写字楼采用了道闸设施，需要刷卡进入，这几年，这样的配置快要成为甲级写字楼的标配。

　　道闸刷卡方式或者电梯刷卡进入的方式，有效地控制了无关访客和推销人员的进入，提高安静、安全办公的满意度。而仍有一些楼，出于各种原因，没有装道闸，而且，也没有电梯刷卡设置，会直接导致无关访客和推销人员的骚扰。

　　肆?看电梯

　　这里说的看电梯，不是指看电梯的品牌、内部装潢，而是看电梯是否出现拥挤、排队和等候时间过长的情况，尤其是在上下班或者中午的高峰时间，正是考察一个楼的电梯配置是否充足的好时机。

　　对于等候时间，我看过一个测评，说是人们等候电梯的时间在30秒以内，是没有什么明显感觉的。到了50秒就觉得时间长了。如果到了1分钟或者更长的时间，就开始不耐烦了。如果等了2分钟或者更长时间，就会出现比较强烈的抱怨，无论是否说出来还是在心里憋着。

　　伍?看厕所

　　经纪人看楼，必郑州大学野战门事件要去厕所考察，看装潢标准，看空间的宽敞度，看卫生，看有没有人排队，尤其是女厕所。出现排队的情况，怪不得前面的人，只能怪卫生间的配置不足。

　　陆?看配套

　　写字楼的配套设施包括酒店、银行、餐饮、超市或者便利店等等。其中，最受客户关注的首选吃，普通的员工餐或者档口式的快餐、商务餐厅、高档宴请餐厅、咖啡厅或者休闲水吧等等，越全越受客户的青睐。

　　同时，写字楼周边，尤其是步行距离内有什么酒店，对顶级写字楼的租户来说，由于差旅频繁，国际客户或者国际雇员多，对四五星级酒店特别关注。

　　柒?看交房标准

　　常规的吊顶、白墙、水泥地或者网络地板，以及空调和消防系统等等。其中，有些开发商为客户提供了窗帘，甚至电动窗帘，这一点，可以给客户节约一笔不小的开销，以1，000平方米为例，窗帘的开销少则几万，多则十几二十万。还有的开发商为了客户便利，在楼层的边角，预设了上下水的管线，也是便于客户设置独立的茶水间或者高管人员的独立卫生间。

　　捌?看地下车库

　　我们见过很多楼盘，地面上的空间，光鲜明亮，地下车库阴森恐怖，灯光暗，地面不平整，划线不清晰，指示牌不清晰等等。不熟悉的会迷路，胆子小的不敢走，这样的车库都是对客户体验度大大折扣的，不应忽视。

　　玖?看服务设施

　　我注意到，现在写字楼大堂里很少加到擦皮鞋的那种滚轴机器了，也许是显得太LOW了吧，或者是由于大家更讲究卫生，那个不适用等等。取而代之的是越来越多的空气质量显示屏幕，除尘除雾霾的效果一目了然。此外，便捷的残疾人通道，炫舞里的熊猫娃娃在哪公共区域的水系、绿植、清晰的导引指示牌，都显现了写字楼对入住客户的呵护和关怀。

　　拾?看楼龄

　　人有年龄，同年龄的人，有的人年轻、漂亮、优雅、有活力，那是保养的好；楼有楼龄，有的楼，十几二十年依然洁净、舒服、闪亮、美观；有的楼，五六年下来，就没了楼样，墙皮脱落或是渗水；石材暗淡无光，水渍划痕清晰可见。对比同楼龄的楼盘，你不难发现，哪个的物业管理服务更可靠，更值得向客户推荐。

　　拾壹?看物业人员

　　从我们走进一个大厦开始，我们常常有机会看到物业的保安、保洁或者大堂接待人员，有时候还会看到工程技术人员。看他们的着装是否统一，是否清洁；看是否微笑，看是否主动提供帮助。没有这些外在的基本条件，我们无法相信这个大厦的物业管理能做得好。

　　拾贰?看特殊天气下的物业管理措施

　　下雨、下雪这样的特殊天气，是验证物业管理和服务是否高效和良好的最佳时机。有的大厦，在雨雪天气，增加人力和岗位，地面铺设防滑防水材料，服务人员递给客户放雨伞的塑料带；保洁人员增加清扫频次；业内都知道的华贸中心物业的保安，送晚上加班的女客户下车库或者到路边打车等，让人感受温暖贴心。但是，有的大厦在这种特殊天气下，没有有效的和加强服务的措施，有的地方由于楼宇品质不好而漏水，就显得脏乱和混乱。

　　除了这12看，还有我们都比较熟悉的，看户型、看平面布局、看新风量、看空调配置等等，这些就不在此多讲了。以上这12看，前10个是从硬件和设施的角度看，后2个是从软件和服务的角度看。其实，都折射出了写字楼开发者和管理者的理念和专业精神。

　　其中有些是容易被忽视，但是，又恰恰重要的。因为投资再大、地段再好、设施再精良，但是缺失了服务理念和职业精神的甲方，是无法为客户提供满意的入住体验的，就是不值得的。