清境资讯网-清境最新热点新闻

以下文章来源于镁地产 ，作者陈一朵 镁地产

多金又美丽，是为镁。我在大湾区，带你寻找镁房子。
近日，克而瑞发布了“2020年广州商品房项目销售金额/面积排行榜”，亚运城以104.86亿元、39.25万平的成绩，再度包揽年度销售额和面积双冠军。作为一个巨无霸项目，亚运城夺冠已经是常规动作。然而，看到自家小区屡屡夺冠，我认识的几个亚运城业主，却表示无感，为啥？
因为这小区，房价不涨啊，跑输万博、跑输南沙、跑输知识城、跑输千灯湖……简而言之，几乎跑输所有当年一起上学的同班同学。
说起来，我有个前同事，五年前卖了天河区（科韵路）的房子，置换到亚运城，理由是“天河区房价太贵，肯定有泡沫，到亚运城还能换套大房子”。
嗯，果然被他说对了，天河楼市的泡沫这几年是越吹越大，他原来那个小区已经涨到七八万了，亚运城还真是一点泡沫也没有，至今还是2字头。图源：贝壳找房
上图是亚运城二手房近一年的价格走势，可以看到线条是很平稳的，在4-6月份甚至跌了一波。
如果把这个周期拉到10年，你可能惊掉下巴。从2010年开盘时均价约为1.25万元/平，到现在2.6万多/平，亚运城10年间只涨了1倍，这涨幅在全市热门板块中几乎垫底。
了解楼市的朋友都知道，买房不能太激进，房价过高、有泡沫的标的更要谨慎。照这个逻辑，那房价不高、没啥泡沫的亚运城明明是一张安全牌，为啥万年不涨呢？
如果你见证过2010年亚运城开盘的盛况，就会明白这是一个非常值得研究的问题。
01
说实话，刚看到亚运城拿下销冠的新闻时，居然有点恍惚，问广州亚运会都开完10年了，怎么这个盘还在卖？
一打听才明白，体量大啊，卖20年都不奇怪。资料显示，亚运城源自广州亚运会，占地面积为273万㎡，建筑面积约500万㎡，预计居住人口约20万。
我们先简单回顾下亚运城的发展史。
亚运城位于广州番禺东郊，以2010年亚运会为契机而建。
2009年12月，富力、雅居乐和碧桂园联合以255亿总价竞得亚运城项目；2010年6月，世茂和中信入股亚运城，五家房企各持股20%，共同操盘长达6年。
在社会各界的聚光灯下，亚运城于2010年正式入市。在“五大开发商联合开发”、“全国总价地王”、“广州最大的在售项目”等光环下，项目不负众望，2010年亚运城正式开盘，2000套货量吸引5000人前来抢购，创造1天卖掉1000套的业内神话，均价约1.2万元/平。
可惜，此后几年亚运城经历诸多风雨。先是政府调控，收紧贷款、提高首付比例，导致广州楼市降温；再是2011年，亚运城被业主投诉存在墙体开裂、地板渗水、阳台漏水等质量问题，遭遇口碑危机。
接下来几年，亚运城陷入“以价换量”的尴尬局面，2015年，亚运城某组团两次加推，单价仅1.3万元/平，相当于5年没动。
2016年，富力宣布退出亚运城项目，将其持有的20%股权平分给其他四家股东，市场对这个项目也一度悲观。
没想到，反转又来了。新团队调整亚运城定位，不搞改善型了，而是瞄准刚需客。一方面完善生活配套和教育配套，引入了广铁一中教育集团，建设商业中心亚运城广场等；另一方面推出迎合刚需客的产品，加速去化。
从此，亚运城销量一路开挂，2018年成交面积为41.97万平，成交额达到106亿元，成为广州首个百亿项目，2019年和2020年，年销售额均超过百亿，销冠拿到手软。
02
然而，百亿销冠的背后，一直都是走量不走价。亚运城一二手房源的价格并没有随着配套的完善、居住氛围的成熟而明显上涨。
10年后的今天，亚运城一手房均价2.9万/平，二手房均价2.6万多元/平，被南沙明珠湾、黄埔的中新知识城等后起之秀甩在后面。图源：贝壳找房图源：贝壳找房
有自成一体的生活配套，又名校加持，而且离主城区更近，而且亚运城这个价格真的很实在，可为什么就是涨不起来，就是干不过知识城、明珠湾呢？
镁地产认为，亚运城最大的问题还是缺乏产业概念，从始至终都是个“睡城”。
我们多次强调一个观点，房价本质上是你由生产力决定的。如果说地铁、学区、户型对房价的影响幅度是10%到20%，那生产力的影响幅度会是50%。
无论是珠江新城、深圳湾，还是科学城、明珠湾、知识城、松山湖、千灯湖，它们的房价之所以涨得快，本质上都是因为有产业的支撑。
如果没有产业支撑，无论你配套多好、环境多靓、产品多强，都缺乏持久的战斗力。
“睡城”的命运，我们已经从番禺华南板块、金沙洲等板块看到了，一开始高举高打、万人抢购，但房子一旦卖完了，开发商退场之后，迅速沉寂，在媒体上再也找不到它们的话题了。
而且，因为是“睡城”，周边配套（交通、教育、商业）的进展特别慢，导致很多人住个三五年就要置换，导致置换率非常高。打开贝壳一搜小区名字，同时几百套房同时在售，卖盘竞争如此激烈，这价格怎么起得来？
03
如果你问我，亚运城值不值得买？
我的答案很简单：刚需上车挺不错，投资的话真心不建议。
对于刚需上车族来说，亚运城这价格真的很实在：有地铁，有学校，大社区，大花园，距离大学城10公里，距离市区20多公里，比南沙、知识城、朱村都要近，一手价格不到三万、二手价格2.6万左右，全广州上哪找这么实在的刚需小区？
如果是刚需上车，这里比南沙、知识城、增城、花都的性价比更高。理由如下：
1、便宜：如果你天河上班，在通勤1小时范围内寻找单价2字头的次新房，还想要成熟的居住氛围，亚运城真的不赖。
2、配套：有商业、有学校，有地铁，亚运城自带20万方的商业体，6万方的亚运城广场已经开业，累计9所学校开学，体育馆和三甲医院也都有配备。
3、交通：10年前就已开通了4号线，20分钟到大学城，40分钟到天河。三号线延长线也延长至亚运城附近，南大干线也在建设中。
但如果是投资或者改善的话，就不太建议了，理由如下：
1、存量劣势：目前，亚运城仍有数块待开发用地，新货余量充足，二手房源也多，预计未来几年的一二手市场竞争压力只会越来越大，业主转手难卖高价。
2、定位劣势：作为一个刚需大盘，亚运城难免有梯户比高、密度高等问题，居住的舒适度将打一定折扣。
3、大盘劣势：小区大配套全，看似生活便捷，实质上不一定就意味着“方便”。因为小区太大了，大部分房源都在距离地铁站和学校的1公里之外，难以步行直达。
回到本文的主题，没有泡沫的亚运城，价格的确很实在，但在房地产资产化的今天，没有泡沫的房子往往意味着缺乏成长性。
就好比股市，银行股、地产股的盈利好、市盈率低，但就是没人买，大家买什么呢？新能源、互联网、大消费这些股票，这些股票有一个共性：那就是估值高、泡沫大。
写到这里，我想再次强调一个观点：本文并不是反对大家买亚运城，我一直认为亚运城的配套、价格都很实在，非常适合预算不多的刚需上车。
买这种房子，虽然升值是慢一点，但面积可以住大一点、每月还款压力小一点、生活节奏慢一点，这也是一种幸福感啊！
对了，镁地产之前写珠江新城楼评系列（汇悦台、凯旋新世界、颐德公馆、中海花城湾、嘉裕公馆、、天銮、保利新语），建了一个珠江新城置业交流群，给大家提供了一个珠城房产信息交流的平台。
这篇文中写到番禺楼市，我们也希望建了一个番禺置业讨论群，如果你对番禺的房子感兴趣，可以添加陈一朵微信（meiyiyi2019）为好友，备注“番禺置业”，可免费进群。
如需进群亦可扫描以下二维码
请备注“番禺置业”
延伸阅读：
为什么番禺住了那么多富人？这波楼市，番禺为啥输给了黄埔？下一波，我劝你买进番禺珠江新城楼评之「凯旋新世界」珠江新城楼评之「汇悦台」珠江新城楼评之「中海花城湾」
原标题：《没有泡沫的亚运城，为什么就是不涨？》
阅读原文