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　　2019开年大戏由泛海和融创拉开帷幕，这也被称为地产圈开年第一震!

　　21日一早，融创中国与泛海控股双双发布重磅公告。称融创集团全资附属公司融创房地产与泛海旗下武汉中央商务区签订收购协议，收购泛海旗下泛海建设控股有限公司100%股权，被收购公司拥有北京泛海国际项目1号地块与上海董家渡项目的100%权益。这看似平常，但这件事发生在泛海和融创身上，还是非常不一般的。吃瓜群众请别慌，接下来咱们细细研究下这背后的“真实目的”。

　　上海董家渡部分地块拆迁未完结

　　这无疑是201微站资讯9年开年地产界最引人瞩目的一笔大交易，本次交易所涉及的北京上海两地的地产资源可以说是市面上绝版的优质资源。根据公告显示，被收购公司拥有北京泛海国际项目1号地块与上海董家渡项目的100%权益，交易所涉及北京项目、上海项目地块总建筑面积共计约130万平方米。

　　梳理此次交易双方公告可以发现，价格无疑是这笔交易的核心要素。公告显示，收购事项的总价约为148.87亿元，其中股权代价约为111.76亿元，债权代价约为37.12亿元。此外，武汉中央商务区及其关联方欠付目标公司的债务余额约23.34亿元，总代价与前述债务冲抵后的现金应付代价约为125.53亿元。

　　值得注意的是，标的公司泛海建设，截至2018年11月30日，资产总额为445.76亿元，负债总额为356.17亿元，净资产为89.59亿元。利润方面，2018年1-11月，泛海建设营业收入为5009.68万元，净利润亏损1019.93万元。

　　此次泛海与融创大交易中，被外界忽视的是，泛海建设截至2018年11月30日有356.17亿元的负债总额，这意味着，融创在获得土地的同时，也将承担标的公司约356.17亿元的存量债务。

　　本次交易中的上海董家渡地块，是泛海在上海首个项目。2002年5月，泛海获取董家渡10号、12号、14号三块外滩核心区域，共计约12万平方米。其中，占地4.39万平方米大的10号地块正在建设过程中，部分房屋已入市销售，上海董家渡12号、14号地块拆迁工作正在推进中。

　　泛海官网显示，上海董家渡12、14号两幅地块已于2016年4月正式启动第一轮征询工作。经过为期两天的旧城区改造意愿征询投票，2016年4月18日投票结果正式公布，同意率达98.35%，宣告第一轮征询正式生效。然而，从2002年至今，两地块的拆迁工作仍未完结。

　　对此，业内人士指出，由于地块位置优越，拆迁工作较为困难，此前泛海开发进程较为缓慢。

　　据泛海控股2018年半年报披露，此次交易所涉及的上海项目12号、14号地博微在线-博微在线-博微热点块仍处在拆迁或一级开发阶段，也就是俗称的“毛地”或“生地”。因此，业内认为，若把拆迁和一级开发的资金和时间成本计算在内，这些地块的隐含成本将高于“净地”。

　　泛海将调整优化资产负债结构

　　资料显示，2014 年初，面对外部环境变化和公司经营发展需要，泛海控股提出，在继续发挥房地产业务优势的基础上，融合具有较大发展潜力的金融、战略投资等业务板块，将公司打造成涵盖金融、房地产、战略投资等业务的综合性控股上市公司。

　　在泛海控股主营业务中，金融板块继续为泛海控股贡献了高额净利润。其中，民生信托延续了良好的发展态势，截至2018年6月，实现营业收入16.42亿元、净利润8.85亿元，同比增长88.55%、71.57%，带动公司金融板块整体增长，也在很大程度上减少了地产收入下滑对公司整体业绩的不利影响。

　　从地产板块看，泛海房地产项目在北京、上海、武汉、杭州、深圳及美国洛杉矶、旧金山、夏威夷境内外十余个重点城市核心地段实现了布局，产品类型涵盖住宅、公寓、酒店、写字楼、大型综合体等多种业态，代表项目包括北京泛海国际居住区、武汉中央商务区、杭州民生金融中心、上海泛海国际公寓等精品标杆项目。

　　不过，由于2018年，泛海旗下可售项目主要位于武汉、北京和上海，其中上海项目和北京项目因政策因素迟迟未能入市销售，给业绩释放及现金回流带来较大影响。截至2018年6月，泛海控股房地产行业营业收入为11.41亿元，营业收入比上年同期减少48.81%。其中，房地产销售收入约8.63亿元，营业收入比上年同期减少57.27%。

　　记者了解到，除此次出售给融创京沪两大项目外，泛海控股国内的土地储备还包括武汉中央商务区项目、沈阳泛海国际居住区以及大连泛海国际旅游度假区一级开发项目等。

　　业内指出，泛海的地产业务大多为大体量综合性项目，较大的土地储备和较长的开发周期，使泛海在财务成本上面临一定压力。