清境资讯网

　　伍月壹陆日，国家统计局公布的《肆月份柒零个大中城市房价指数变动情况》显示，新建商品住宅价格方面，肆月份环比上涨的城市有陆柒个；二手住宅价格方面，肆月份环比上涨的城市有伍伍个，同比上涨的城市达到陆捌个。在“小阳春”行情下，“涨城”呈现增多趋势。

　　不过，作为一线城市的上海却是个“另类”。肆月份上海二手住宅价格同比下跌壹%，是柒零个城市中唯一一个出现同比下跌的城市。而新建商品住宅环比上涨零.叁%，在柒零个城市中列倒数第壹贰位；同比上涨壹.伍%，列倒数第叁位。

　　《每日经济新闻》 观察发现，在贰零壹柒年一系列调控政策“组合拳”下，上海楼市自当年下半年开始划出一条“量缩价稳”的平滑曲线。而在“稳地价、稳房价、稳预期”的调控基调下，上海的一些做法又是否值得其他城市借鉴呢？

　　新房价格两年涨幅不到壹贰%

　　从近两年上海市统计局公布的数据来看，上海房地产市场呈现出明显的“量缩价稳”的走势。

　　数据显示，新建住宅交易方面，贰零壹捌年上海新建住宅(含商品住宅、安置房、保障房)销售面积壹叁叁叁.贰玖万平方米，同比下降零.陆%；而在贰零壹陆年，上海仅新建商品住宅销售面积就达到贰零贰零万平方米，同比增长零.伍%。

　　存量住宅方面，贰零壹捌年上海存量住宅网签面积壹贰叁零万平方米，同比增长肆.叁%；而在贰零壹陆年存量住宅网签面积达叁壹陆壹万平方米，同比增长肆.贰%。

　　价格方面，统计数据显示，贰零壹捌年上海新建住宅销售均价为贰捌玖捌壹元/平方米，而贰零壹陆年新建住宅销售均价为贰伍玖壹零元/平方米。这意味着两年时间里，上海新建住宅销售均价的涨幅还不到壹贰%。值得注意的是，上述新建住宅均包括各类保障性住房。而即使在剔除各类保障性住房后，上海商品住宅的销售均价变动幅度也不大。

　　上海市统计局数据显示，贰零壹捌年，上海内环线内商品住宅销售均价为壹零捌壹伍伍元/平方米，内外环线间为柒肆陆玖肆元/平方米，外环线以外为叁柒贰玖捌元/平方米，同比分别上涨肆.陆%、叁.叁%、叁.陆%。

　　显然，在一系列严厉调控下，上海的投资、投机需求被极大抑制，虽然成交量大幅下滑，但价格却保持相对稳定。

　　而作为生产“面包”的“面粉”，土地价格的稳定对楼市稳定至关重要。

　　据《每日经济新闻》 不完全统计，贰零壹捌年上海成交宅地及商业、商务用地等共计壹零叁宗，共揽得土地出让金壹陆肆叁亿元，总规划建筑面积玖贰柒万平方米，综合溢价率零.玖%。而在宅地方面，全年共成交陆零宗，获得土地出让金玖零捌亿元，总规划建筑面积伍叁柒万平方米。

　　值得注意的是，零溢价成交几乎成为上海涉宅地块的“标配”。全年成交的陆零宗涉宅地块，综合溢价率仅为零.零贰%，其中又有伍捌宗为零溢价成交。而宅地的零溢价，则与“招挂复合出让”的土拍制度密不可分。

　　贰零壹陆年，上海先后出现壹捌个区域或板块“地王”。为遏制“地王”频出，贰零壹柒年肆月，上海调整土地出让政策，实行“招挂复合出让”。根据规则，当有效申请人不超过叁人时，实行挂牌出让；超过叁人时，实行招标出让，对投标人进行评分确定竞得人。

　　贰零壹柒年陆月，上海对“招挂复合出让”政策进行“打补丁”式微调，在上述规则基础上，首次引入“受让管理”指标。根据规则，在确定入围竞标人排名顺序时，评标小组先按照总得分由高到低的原则确认投标人的排名顺序。

　　“通过招挂复合出让的方式，对房企拿地进行窗口指导，对抑制土地市场过热，以免地价推高房价具有积极意义。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》 。

　　从“卖方市场”到“买方市场”

　　“招挂复合出让”政策的出台，对政府而言无疑意味着土地出让收入的“减少”，但土地溢价率的大幅下降，又很大程度上避免了房价、地价的螺旋式上升。

　　当然，上海能够接受土地的零溢价成交，与其自身的财力有着直接关系。

　　数据显示，贰零壹捌年，上海市一般公共预算收入为柒壹零捌亿元，位居全国各城市首位，比排在第二位的北京多贰贰.捌%，是排在第三位的深圳的贰倍。

　　《每日经济新闻》 对贰零壹捌年土地出让金排名前贰捌位城市梳理后发现，在土地出让金与一般公共预算收入的比值方面，北京、上海、深圳叁个一线城市分别以贰玖%、贰陆%、壹壹%位居最后三位。上海对楼市调控政策落实的程度、执行的力度，或许值得其他城市借鉴。

　　在限购方面，目前上海执行的是贰零壹陆年叁月份制定的“沪九条”，即居民家庭在购买住房前需连续缴满伍年社保或个税；有贰套及以上住房的沪籍家庭，以及有壹套及以上住房的非沪籍家庭，暂停购房。

　　此外，在企业购房资格上，上海也及时“打补丁”“堵漏洞”。去年柒月上海就曾加码限制企业购房，对企业注册年限、缴纳税金、职工人数等进行规定，并规定企业购买商品住房再次上市交易年限从“满叁年”提高到“满伍年”。

　　在限贷方面，上海同样执行的是差别化信贷政策，首套房最低首付叁伍%，执行基准利率；购买二套房的，普通住宅最低首付伍零%、非普通住宅最低首付柒零%，利率均上浮壹零%。不过在套数认定上，上海严格执行认房认贷。

　　在限价方面，上海同样执行着限价政策，不过相比其他城市，上海执行得更加严格。

　　在市场乱象整治方面，针对茶水费、捆绑装修、捆绑车位等乱象，上海于贰零壹柒年柒月实行公证摇号购房制度，要求开发企业必须将全部准售房源纳入排序选房范围；在摇号排序时必须使用公证机构提供的电脑摇号软件；不得设置利于内部、关系户的入围条件，经纪机构不得入围；对弄虚作假的企业，一律暂停网签，并列入“黑名单”。针对虚假消息、首付贷、违规提取公积金等乱象，贰零壹捌年玖月上海出台政策，对上述乱象进行严厉整治。

　　与此同时，上海还在开展房产税征收试点，对属于居民家庭第二套及以上住房，且家庭全部住房面积人均超过陆零平方米的部分征收房产税；按应税住房市场交易价格的柒零%计算缴纳；交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格贰倍(含贰倍)的，税率暂减为零.肆%，其余税率为零.陆%。

　　无论是限购、限贷，还是摇号购房等，说上海的调控政策是全国最严格的并不为过。

　　一系列调控政策的加码，一二手房价格倒挂现象逐渐消失，投资投机需求被极大打压，“强买强卖”“内幕交易”等市场乱象几乎绝迹，而随之而来的是市场交易量明显下滑。

　　但对购房者而言，正是这一系列的“组合拳”，才有了自己“地位”的显著提高：市场不再“一房难求”，买房时不会再“被迫”交茶水费、捆绑装修，绝大部分项目也由之前的“抢着买”变为“挑着买”。

　　《每日经济新闻》 ，在商品住宅体系之外，上海还在保障性住房方面集中发力，尤其是租赁住房领域。自贰零壹柒年柒月首次推出租赁住房用地以来，至目前上海共推出租赁住房用地陆捌宗，总规划建筑面积肆贰壹万平方米，至少提供陆.伍万套租赁住房。按照规划，上海在“十三五”期间将新增住房壹柒零万套，其中商品住房肆零万套、租赁住房柒零万套。

　　“政策这么严厉，但调控能不能看到效果，关键在于地方如何将这些政策落实到位。”严跃进告诉 。

　　对投资投机客的不欢迎、对刚需的“尊重”，反映的是上海这两年的楼市从“卖方市场”向“买方市场”的转变，也是上海楼市调控成效的生动写照。